Gastos asociados a la compra de una vivienda: notaría, registro, impuestos

Uno de los errores de cálculo más comunes al planificar la compra de una vivienda es pensar solo en el precio y en la entrada (habitualmente el 20% que no financia el banco). Alrededor de la operación hay una serie de gastos adicionales que, sumados, suelen representar entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda. Vale la pena tenerlos claros desde el principio para no llevarte una sorpresa al final del proceso.

Quién paga cada gasto desde la Ley 5/2019

Antes de 2019, la mayoría de estos gastos recaían casi por completo sobre el comprador. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), cambió ese reparto para las hipotecas firmadas desde su entrada en vigor: ahora corresponde al banco pagar la gestoría, la copia de la escritura para el registro, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la constitución de la hipoteca, y los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Al comprador le corresponde la tasación de la vivienda, su copia de la escritura, tu parte proporcional de notaría y registro de la compraventa (no de la hipoteca), y los impuestos derivados de la propia compraventa.

Desglose de los principales gastos

Notaría. Los honorarios notariales están regulados por arancel público, así que no varían mucho de un notario a otro. Dependen del precio de la vivienda y de la complejidad de la escritura. Como orientación, para una vivienda de precio medio suele rondar unos cientos de euros hasta poco más de mil.

Registro de la Propiedad. También está sujeto a arancel oficial. La inscripción de la compraventa corre a cargo del comprador; la de la hipoteca, desde la LCCI, la paga el banco.

Gestoría. Se encarga de tramitar el pago de impuestos y la inscripción registral. Desde la LCCI, este gasto lo asume el banco cuando la gestoría se contrata para tramitar la hipoteca.

Tasación de la vivienda. La paga el comprador y es obligatoria para que el banco pueda conceder la hipoteca: determina el valor sobre el que se calcula el porcentaje máximo de financiación. El coste varía según la sociedad de tasación y el tipo de inmueble, orientativamente entre 250 € y 600 €.

Impuestos de la compraventa. Aquí depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano:

Vivienda nueva: IVA (el tipo general para vivienda es del 10% en la mayor parte de España; puede haber tipos reducidos en algunas comunidades para determinados casos) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la compraventa, cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%.
Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también fija cada comunidad autónoma, con tipos generales que suelen moverse entre el 6% y el 10% del precio (o del valor de referencia catastral, si es superior), según la comunidad.

Este impuesto es, con diferencia, el gasto más alto del proceso después de la propia entrada, así que conviene calcularlo con el porcentaje exacto de tu comunidad autónoma antes de cerrar el presupuesto.

Comisión de apertura y seguros. Cada vez menos bancos cobran comisión de apertura, pero algunos siguen haciéndolo. Los seguros de hogar y de vida vinculados no son obligatorios por ley para conceder la hipoteca, aunque muchas ofertas mejoran el tipo de interés si los contratas con el propio banco: hay que comparar si esa mejora compensa frente a contratarlos por tu cuenta con otra aseguradora.

Una regla práctica para presupuestar

Como aproximación general —siempre a confirmar con cifras concretas de tu comunidad autónoma y tu operación—, calcula entre un 10% y un 12% del precio de la vivienda para cubrir el conjunto de impuestos, notaría, registro y tasación, además del 20% de entrada que normalmente no financia el banco. Es decir, para una vivienda de 200.000 €, conviene tener disponibles en torno a 60.000-65.000 € entre entrada y gastos, no solo los 40.000 € de la entrada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo financiar los gastos de compra dentro de la hipoteca?

Por norma general, el banco financia como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda, y ese límite aplica al precio de compra, no a los gastos. Algunos bancos ofrecen productos que cubren un porcentaje algo mayor en casos concretos (primera vivienda, avalistas), pero no es lo habitual.

¿El ITP se puede negociar o reducir?

No se negocia con la administración, pero algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos en situaciones específicas (familia numerosa, menores de determinada edad, vivienda de protección oficial). Conviene comprobar la normativa autonómica concreta antes de calcular el gasto final.

¿La tasación que pido yo sirve para cualquier banco?

Sí, si la sociedad de tasación está homologada por el Banco de España, cualquier entidad debe aceptarla, aunque en la práctica algunos bancos tienen preferencia por trabajar con sociedades concretas con las que colaboran habitualmente.