Glosario completo de términos hipotecarios explicados de forma sencilla

Una hipoteca viene con su propio vocabulario, y buena parte de la confusión al firmar viene simplemente de no tener claro qué significa cada término. Este glosario reúne los que más aparecen, explicados sin tecnicismos innecesarios. Guárdalo para consultarlo cuando lo necesites.

Términos sobre el tipo de interés

Euríbor. Índice de referencia que refleja el interés al que se prestan dinero entre sí los bancos de la eurozona. Es la base sobre la que se calcula el interés de la mayoría de hipotecas variables en España. Más detalle en qué es el Euríbor y cómo afecta a tu cuota.

Diferencial. Porcentaje fijo que el banco suma al Euríbor para calcular el interés de una hipoteca variable. Si tu contrato dice "Euríbor + 0,75%", ese 0,75% es el diferencial.

TIN (Tipo de Interés Nominal). El porcentaje de interés puro que aplica el banco, sin incluir comisiones ni otros gastos asociados.

TAE (Tasa Anual Equivalente). El coste total del préstamo expresado en porcentaje anual, incluyendo el TIN más comisiones y otros gastos financieros. Es la cifra que hay que usar para comparar ofertas de forma justa, no solo el TIN.

Términos sobre el tipo de hipoteca

Hipoteca fija. El interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Más detalle en hipoteca fija vs variable vs mixta.

Hipoteca variable. El interés se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses) según la evolución del Euríbor.

Hipoteca mixta. Combina un periodo inicial a tipo fijo con un periodo posterior a tipo variable.

Términos sobre documentos y trámites

FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Oferta vinculante que el banco debe entregarte con al menos 10 días de antelación a la firma, con todas las condiciones económicas del préstamo.

FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Documento que resume los riesgos específicos de tu hipoteca (por ejemplo, si es en divisa extranjera, o tiene cláusulas de revisión atípicas).

Nota simple. Documento del Registro de la Propiedad que confirma quién es el propietario actual de un inmueble y si tiene cargas (otra hipoteca, embargos) pendientes.

Tasación. Informe de una sociedad homologada que determina el valor de mercado de la vivienda, usado por el banco para calcular el porcentaje máximo que está dispuesto a financiar.

CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). Base de datos donde figuran los préstamos y avales que tienes con todas las entidades financieras. El banco la consulta al estudiar tu solicitud.

Términos sobre gastos e impuestos

AJD (Actos Jurídicos Documentados). Impuesto autonómico que grava determinados documentos notariales, entre ellos la escritura de compraventa de vivienda nueva. Desde la LCCI, el AJD de la constitución de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Impuesto autonómico que se paga al comprar una vivienda de segunda mano, con un porcentaje que varía según la comunidad autónoma.

Comisión de apertura. Cargo, cada vez menos habitual, que algunos bancos cobran al formalizar el préstamo, calculado como porcentaje del capital concedido.

Comisión por amortización anticipada. Cargo, con límites legales, por adelantar capital antes de plazo. Detalle completo en amortización anticipada de hipoteca.

Comisión por subrogación. Cargo por cambiar tu hipoteca de un banco a otro, también con límites legales desde la LCCI.

Términos sobre el perfil del solicitante

Estimación directa / estimación objetiva (módulos). Los dos regímenes principales bajo los que un autónomo puede tributar en el IRPF, y que condicionan cómo el banco interpreta tu rendimiento neto declarado. Más contexto en cómo afecta la declaración de la renta a la hipoteca.

Rendimiento neto de actividades económicas. El beneficio que declara un autónomo en su IRPF (ingresos menos gastos deducibles), y la cifra que el banco usa para calcular capacidad de endeudamiento.

Ratio de esfuerzo o de endeudamiento. Porcentaje de tus ingresos netos mensuales que se destina al pago de deudas (incluida la hipoteca). El límite que suelen aplicar los bancos ronda el 30-35%.

Avalista. Persona que se compromete a responder por tu deuda si tú no puedes pagarla, lo que puede ayudar a que el banco apruebe una hipoteca que de otro modo denegaría.

Términos sobre intermediación

Broker hipotecario (intermediario de crédito inmobiliario). Profesional o empresa, regulado y registrado, que negocia hipotecas en tu nombre con varios bancos a la vez. Más detalle en qué es un broker hipotecario.

Vinculaciones. Productos adicionales (nómina, seguros, tarjetas) que el banco te pide contratar a cambio de mejorar el tipo de interés ofertado.

Preguntas frecuentes

¿Falta algún término que te gustaría que explicáramos?

Escríbenos desde la página de contacto y lo añadimos al glosario.

¿Estos términos son los mismos en toda España?

La terminología es común en todo el territorio nacional, aunque algunos impuestos (como el ITP o el AJD) varían en porcentaje según cada comunidad autónoma.