Cómo calcular qué hipoteca te puedes permitir según tus ingresos

Esta regla existe porque, estadísticamente, es el punto a partir del cual las familias empiezan a tener problemas reales para afrontar imprevistos sin recurrir a más deuda. Pero es una media general, no una recomendación personalizada: si tienes otros gastos fijos altos (por ejemplo, una pensión de manutención, o cuidas de un familiar), puede que ese 30-35% siga siendo demasiado para tu caso concreto. Y al revés: si tu situación es muy holgada, podrías permitirte algo más sin que suponga un riesgo real.

Por qué un autónomo debería aplicar un margen extra

Para un asalariado con contrato indefinido, el ingreso del próximo año es razonablemente predecible. Para un autónomo, no: puede haber meses excelentes y meses flojos, y la irregularidad forma parte del oficio, aunque el promedio anual sea bueno.

Por eso, aunque el banco calcule tu límite de cuota sobre el ingreso medio de los últimos dos ejercicios, tiene sentido que tú mismo seas más conservador: en lugar de acercarte al 35%, plantéate el cálculo sobre el mes flojo, no sobre el mes bueno ni siquiera sobre la media. Pregúntate: "si este fuera uno de mis peores meses del año, ¿podría pagar esta cuota sin agobiarme?". Si la respuesta es sí, tienes un margen de seguridad real.

Cómo hacer el cálculo paso a paso

1. Calcula tu ingreso neto mensual real. Para un autónomo, toma el beneficio neto declarado en el IRPF de los dos últimos años, súmalo y divide entre 24 para obtener una media mensual realista (no la facturación bruta, ni el mejor mes del año).

2. Resta las cuotas de otras deudas que ya tengas. Coche, préstamos personales, tarjetas revolving con saldo pendiente.

3. Aplica el porcentaje de seguridad que hayas decidido (30% si quieres ser conservador, hasta 35% si tu situación es muy estable) al ingreso neto mensual, y réstale las deudas ya existentes. El resultado es tu cuota hipotecaria máxima razonable.

4. Traduce esa cuota máxima a capital prestable, usando un simulador de hipoteca con el tipo de interés y el plazo que manejes como referencia. Esto te da una cifra aproximada del importe de hipoteca que puedes asumir con comodidad.

5. Súmale tu ahorro disponible (el que quedaría después de reservar los gastos de compra, no todo lo que tienes ahorrado) para obtener el precio máximo de vivienda que puedes plantearte, teniendo en cuenta que el banco normalmente financia como máximo el 80% del valor de tasación.

Un ejemplo con números

Autónomo con un beneficio neto medio de 2.400 €/mes en los últimos dos años, sin otras deudas. Aplicando un 30% de margen de seguridad: cuota máxima razonable de 720 €/mes. Con un tipo de interés estimado del 3,3% a 25 años, esa cuota permite asumir una hipoteca de aproximadamente 155.000 €. Si además tiene 50.000 € ahorrados y reserva 15.000 € para gastos de compra, dispone de 35.000 € para la entrada, lo que —sumado a los 155.000 € de hipoteca al 80% de financiación— apunta a una vivienda de en torno a 190.000 €.

Preguntas frecuentes

¿El plazo del préstamo afecta a cuánto puedo pedir?

Sí, y bastante. Un plazo más largo reduce la cuota mensual (y por tanto permite pedir más capital dentro del mismo límite de esfuerzo), pero aumenta el total de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo. Hay que buscar el equilibrio entre cuota asumible y coste total razonable.

¿Debo contar los ingresos de mi pareja si compramos juntos?

Sí, si vais a firmar la hipoteca los dos, el banco suma ambos ingresos netos para calcular la capacidad de endeudamiento conjunta, y también suma las deudas de ambos.

¿Qué pasa si el resultado del cálculo es menor que lo que había pensado gastar?

Es mejor descubrirlo antes de enamorarte de un piso concreto que después de firmar el contrato de arras. Ajustar expectativas al principio —o ampliar el plazo, aumentar el ahorro previo, o esperar un poco más— sale mucho más barato que forzar una cuota que aprieta cada mes durante veinte o treinta años.